El ordenamiento del suelo- el Territorio de actuación

EL ORDENAMIENTO DEL SUELO

El Municipio de Concordia tiene una superficie total de 192,60 km2, Incluyendo todos los Usos del Suelo, de los cuales 36,12 km2 corresponden a la superficie del Suelo Urbano Consolidado. La nueva morfología de la ciudad del PGOU 2014-2044 tiene una superficie de 78,53 km2, (incluyendo superficie urbanizada y suelo urbanizable programado). La superficie urbanizada hasta el día de la aprobación del PGOU se organiza predominantemente,  en un damero de Manzanas cuadradas y rectangulares.

Se caracteriza por ser una urbe muy extendida en relación con la población que dispone, sobre un territorio con una situación de gran heterogeneidad de usos y servicios, cuya distribución no es pareja en toda su extensión, identificándose importantes carencias localizadas diseminadas en todo su territorio. En este contexto la restricción a la urbanización innecesaria y el completamiento y mejora de los sectores aún no consolidados, y en los millones de m2 vacíos dentro de la ciudad formal, pasa a ser fundamental, a la hora de definir políticas de ordenamiento territorial.

Con el ordenamiento del territorio municipal se tenderá a establecer los criterios y orientaciones generales para un uso racional del suelo y de sus recursos, la protección del medio ambiente y la distribución y organización de las actividades de la comunidad en el ámbito geográfico del ejido municipal de Concordia. Las propuestas de Ordenamiento Territorial del departamento de Concordia y de la Región influyen en una ida y vuelta hacia la consecución de este objetivo. A los fines de su ordenamiento urbanístico, el suelo del territorio municipal se clasificará en: suelo urbanizado, suelo urbanizable,  suelo no-urbanizable, y suelo rural. Estas categorías se incorporarán a las Normas Urbanísticas del PGOU de la Ciudad de Concordia.

Objetivos

* El objetivo fundamental del ordenamiento del territorio es promover un ordenamiento equilibrado y en proyección de las distintas comunas y del suelo que envuelve al conjunto de la ciudad y  el ejido municipal. Además:

* Fomentar el uso racional de las tierras productivas y del suelo urbano, definiendo criterios y reglas para regular los procesos de urbanización y transformación urbana;

* Priorizar la consolidación y el completamiento de la planta urbanizada, según un principio de óptima utilización de la capacidad instalada en materia de infraestructuras, servicios y equipamientos;

* Organizar adecuadamente el desarrollo de los diferentes usos, con el fin de garantizar una óptima convivencia de actividades en la ciudad;

* Proteger las particularidades del medio ambiente, el paisaje, el patrimonio histórico, urbanístico y arquitectónico a los efectos de ofrecer una mejor calidad de vida urbana a los habitantes de la ciudad; Identificar instrumentos apropiados para una gestión de la transformación urbana;

Políticas

Para el ordenamiento y la transformación de las distintas categorías de suelo urbanizado se definen las siguientes políticas generales, velando en todos los casos por la protección del patrimonio arquitectónico, cultural e identitario del territorio de la ciudad de concordia:

1- Para el suelo consolidado:

* Estímulos para la transformación de la ciudad: armonizando alturas edilicias, generando y optimizando significativamente áreas específicas destinadas a Centralidades barriales y distritales,  respetando las particularidades de su patrimonio natural, arquitectónico, cultural e identitario, incrementando el espacio verde, forestando las calles de  la ciudad, con alumbrado y Plan de Movilidad.

* Promoción del desarrollo  y/o renovación de áreas con significativo valor urbanístico vinculadas a grandes operaciones estructurales, como puede  ser a manera ejemplificadora: la construcción del Parque Central con sus calles rodeándolas con niveles de altura edificatoria específica,  formando parte del 3º nivel de alturas de la ciudad;

* Focalizar la política de Vivienda, Espacios Verdes, y Equipamiento Urbano en las superficies vacías dentro del suelo urbano actual.

* Sacar al mercado de suelo las parcelas vacías, una séptima parte del suelo urbano consolidado, para su uso y para equilibrar el valor del suelo.

* Mejoramiento progresivo de las áreas urbanas degradadas y reconversión de grandes parcelas en desuso y/o con presencia de edificación obsoletas.

* Traslado de aquellas áreas productivas cuyo desarrollo se torna conflictivo con el uso residencial.

2. Para el suelo en proceso de consolidación:

* Promoción de la consolidación y del completamiento de las áreas de suelo vacío (baldíos), lo que supone como condición previa la provisión progresivo de las infraestructuras en áreas deficitarias;

* Reestructuración y reordenamiento de áreas o instalaciones que operan como fracturas en la articulación de la ciudad;

* Relocalización de asentamientos irregulares comprometidos con el desarrollo de proyectos estructurales de vital importancia para la transformación de la ciudad y el reordenamiento de aquellos no vinculados a esas situaciones para su integración definitiva en la trama urbana.

3. Para el suelo formalmente urbanizado sin ocupación:

Reprogramación de la cantidad y ubicación de los espacios públicos donde se considere necesario (Calles y espacios verdes) con el propósito de definir una trama de calles que vinculen adecuadamente al sector en cuestión con el resto de la ciudad; Consolidación de espacios verdes de dimensiones y localización apropiadas.

4. Para el ordenamiento y la transformación de las distintas categorías de suelo urbanizable se define:

* Completamiento del borde urbano y la extensión de la planta urbana a través de operaciones de nueva urbanización, preferentemente integrales, de carácter residencial/mixto, productivo y/o de servicios, que preserven los valores paisajísticos y ambientales, independientemente de la magnitud del emprendimiento;

* Condicionamiento de las operaciones de creación de nuevo suelo urbanizable, a un desarrollo integral que garantice la calidad urbana de sus usuarios, en materia de infraestructuras, servicios, equipamientos y espacios públicos.

Para el ordenamiento de los procesos de transformación en el suelo no urbanizable se aplicará, en términos generales, una política de máxima protección ambiental o rural, admitiéndose excepcionalmente proyectos de interés urbanístico especial, de carácter productivo, recreativo, infraestructural y/o logístico, que no impliquen una subdivisión intensiva del suelo.

Las políticas referidas al ordenamiento de los procesos de transformación del suelo urbanizado, suelo urbanizable y no urbanizable serán instrumentadas a través de las Normas Urbanísticas de la Ciudad de Concordia y estarán regladas de acuerdo con lo dispuesto en las normas urbanísticas generales, las normas urbanísticas particulares y los planes sectoriales.

Principales actuaciones

1- Para el suelo consolidado:

* Renovación y revitalización del área central de  la ciudad con la finalidad de impulsar las actividades comerciales y terciarias y de reforzar su perfil como espacio de residencia rescatando los edificios de valor patrimonial;

* Control de la sustitución edilicia que tiene lugar en el área ubicada entre la Costanera y las avenidas San Lorenzo y Humberto I,  y reorientación en forma selectiva hacia las principales nuevas centralidades de actividad y movilidad;

*Protección de las actuales condiciones de habitabilidad  de barrios caracterizados de la ciudad que forman los distritos/comunas del Noroeste, Oeste y Sur de la ciudad.

* Promoción, consolidación y revitalización del sistema de subcentros urbanos (calles comerciales Alvear, Las Heras, actual renovación de la terminal de autobuses (futura Estación Modal con la construcción del TRAC), estación de ferrocarril asociados a los distintos sectores de la ciudad y áreas de significación barrial;

* Creación de los Bulevares de acceso a la ciudad.

2. Para el suelo en proceso de consolidación, Suelo Urbanizable Programado:

* Desarrollo de acciones tendientes al completamiento dotacional (infraestructura y equipamientos) y al mejoramiento de los espacios públicos en todos aquellos barrios de la ciudad que presenten condiciones deficitarias y niveles de ocupación significativos;

* Reordenamiento de las Áreas industriales y programación del completamiento de infraestructuras y servicios;

* Revisión de las políticas de urbanización y de usos del suelo en los distritos/comunas  norte, noroeste, oeste, sudoeste y sur. (ordenando la fragmentación existente)

Los criterios para establecer las regulaciones:

La regulación de los procesos de urbanización, distribución de usos y determinación de la morfología edilicia se efectuará de acuerdo con los lineamientos que fija el PGOU y de acuerdo con los siguientes criterios generales:

* Readecuación de las categorías de suelo a las establecidas por el presente PGOU Concordia;

* Compatibilización de los niveles de exigencia a establecer para la urbanización, con las políticas fijadas para la consolidación y el completamiento del suelo urbanizado;

* Definición de un porcentaje de suelo para espacio público y para vivienda social a ceder a la Municipalidad de Concordia por parte de los agentes urbanizadores, en urbanizaciones de  gran escala;

* Exigencia de contar con un Proyecto de Actuación Urbanística (PRAU),  y/o Plan de Estudio de Detalle (ED) para la aprobación de procesos de urbanización y/o reconversión urbana;

* Definición de áreas prioritarias en función de la disponibilidad de dotación de infraestructuras;

* Revisión del régimen de urbanizaciones de interés social;

* Fijación de medidas especiales para la regulación del suelo no urbanizable

La regulación de la distribución de los usos en el territorio municipal se definirá de acuerdo  con los siguientes criterios generales:

* identificación de aquellos usos cuya localización estará expresamente prohibida en el territorio municipal;

* identificación de categorías de usos según los distintos niveles de conflictividad y riesgo (accesibilidad, estacionamiento,  operaciones de carga y descarga, seguridad, ruidos, emanación de olores, emisiones de gases, etc.) que presenten las instalaciones industriales y las condiciones específicas para su localización;

* establecimiento de condiciones especiales para la implantación de otros usos comerciales y/o de servicios, que puedan presentar niveles considerables de conflicto por exigencias de funcionamiento o por la contaminación ambiental que generen, tales como depósitos, estaciones de servicio, grandes establecimientos comerciales, establecimientos de recreación nocturna, etc.

La regulación de la morfología edilicia se definirá de acuerdo con los siguientes criterios generales:

* Establecimiento de condiciones de edificabilidad acordes con el carácter de los distintos sectores de la ciudad y con los procesos de transformación o conservación que se pretenden alentar (protección del tejido o de componentes edilicios, completamiento, sustitución o renovación);

* Reducción de los índices y/o alturas de edificabilidad en ciertas áreas caracterizadas de la ciudad con la finalidad de proteger su calidad barrial, urbanística y ambiental;

* Concentración de alturas en determinados ejes urbanos;

* proposición de formas de disposición del volumen edificado y utilización de determinadas tipologías edilicias para sectores urbanos en función de las políticas de transformación o conservación propuestas por el PGOU Concordia.

Las regulaciones de todas las acciones de urbanización, de localización de usos y de edificación en el territorio municipal estarán contenidas en las Normas Urbanísticas de la Ciudad de Concordia, que sustituirán progresivamente al actual Código de Planeamiento, y que estarán incorporadas al PGOU.

Define también las políticas a aplicar en temas universales: vivienda; movilidad Sistema Integrado de Transporte; Sistema Vial, patrimonio histórico-arquitectónico y urbanístico; industria y servicios; medio ambiente: RSU, sanitario (de salud) Sistema de Espacios Públicos: verdes y Equipamientos urbanísticos, Sistema de Infraestructuras de Servicios; educación,

El PGOU propone la actuación urbanística a realizar hoy para su ordenamiento, previendo los próximos 30 años, a los efectos de impulsar una trasformación estructural de la ciudad. Plantea para cada uno de estos temas los objetivos que guiarán las intervenciones de ordenamiento a la ciudad actual.

Las propuestas estructurales, los temas universales y la definición técnica administrativa de la descentralización en seis distritos, con los planes correspondientes para su saneamiento y ordenamiento, – Centralidades; intervinculaciones distritales; destinación de suelo y anteproyectos para educación, salud, deporte, vivienda,  provisión de servicios de infraestructura, producción, y administración de la Gobernanza distrital – componen la herramienta vital del gobierno Municipal: el PGOU.