La Normativa del PGOU en la Comuna de los Fundadores

por

 

EN SUELO URBANO

SUBDIVISIÓN DEL SUELO:
– Se observarán las siguientes dimensiones mínimas: Frente = 10 m. Superficie = 250 m2 – Altura 9,00 m

 

APROVECHAMIENTO DE LA EDIFICABILIDAD:
FOS = 0,6 y las disposiciones referentes a la formación de espacios libres de manzana, para urbanizaciones consolidadas y nuevas a desarrollar.
FOT máximo = Uso residencial = 2,5 Otros usos = 3 (Se deberá tener en cuenta lo dispuesto para alturas máximas para este uso).R = 3
Las edificaciones que estén localizadas en solares entre cota 14 y 17 deberán tener un basamento o palafito no inferior a un (un) metro.

 

USOS ADMITIDOS:

USO RESIDENCIAL MIXTO 1 (“RM1”)

CARÁCTER: Áreas preferenciales para la localización residencial complementada con equipamiento administrativo, institucional y comercial a escala urbana. La zona delimitada reconocerá alturas máximas de hasta 9,00 m. (PB + 2 niveles sin contar locales de instalaciones, tanques, etc.).

Habitacional: Vivienda unifamiliar; Vivienda multifamiliar; Vivienda comunitaria; Vivienda transitoria; Hotel; Hotel por horas; Casas de Retiro; Casa pensión.

Sanidad: Dispensario; 1º Auxilios; Consultorios externos sin internación; Sanatorios y mutuales.
Educación: Preescolar; Primaria; Secundaria; Institutos técnicos; Academias; Universitarios y superiores no universitarios; Escuelas y colegios con internados; Escuelas diferenciales.

Cultura, Culto y Esparcimiento: Biblioteca central; Biblioteca local; Museo; Colecciones temporales; Colecciones permanentes; Cines; Teatros; Café concert; Pubs; Salón de fiestas; Salón de baile; Salas de recreación; Ciber – Comercio y juegos en red; Bares y restaurantes; Gimnasio y natatorio cubierto; Club cubierto; Plazas; Parques; Galería de arte; Club con deportes al aire libre; Cancha de Paddle; Cancha de tenis; Cancha de futbol; Cancha de futbol cinco; Templos

Cultural, Social y Deportivo escalas: Pequeña escala <1.500 m2.; Mediana y gran escala >1.500 m2.;
Comercial: Comercio al por mayor, constituido por oficinas, con o sin depósito;

Alimentos clase I:
Alimentos clase II: Pescadería; Cafés; Tés; Especias; Aves; Huevos; Confitería; Bombonería y heladería; Pastas frescas; Rotisería.
Alimentos clase III: Mercados y ferias; Autoservicios (local sup. Máxima 140 m2 y depósito no mayor al 50% de éste).

Materiales de construcción: Exposición y ventas sin depósitos; Exposición y ventas con depósitos y sin materiales a granel.

Vestimenta clase I: Bebés; Niños; Caballeros; Damas; Blanco, Zapatería si taller anexo.

Vestimenta clase II: Caballeros; Damas, etc. Con taller anexo (con máximo 25% sup. Local de ventas.

Vestimenta clase III: Sombreros; Paraguas; Peletería sin taller.

Equipamiento de la habitación: Hogar; Oficina; Cocina; Casa de remates; Tapicería alfombras; Telas para tapicería; Bazar.

Varios: Disquería; Farmacia; Perfumería; Librería; Papelería; Artículos de escritorio; Artículos de dibujo; artículos de deporte; Semillas e implementos para jardín; Vivero en parcelas no superior a 800 m2; Joyería; Relojería; Florería; Kiosco de diarios y revistas; Kiosco de cigarrillos – tabacos – lotería, óptica y fotografía; Ferretería; Cerrajería; Botonería y fantasías; Veterinaria; Veterinaria con venta de animales domésticos – Guardería y/o internación; Vivero en parcela no sup. A 800 m2;Máquinas y motores de hasta 10 CV; Máquinas – herramientas y motores industriales; Maquinaria agrícola; Gas envasado hasta 100 kg; gas envasado mas de 100 Kg; Combustibles y lubricantes; armería y cuchillería, talabartería, marroquinería, cotillón, mercería, vidrios y espejos, artículos de goma, santerías, pinturería y papeles pintados, rodados, juguetería, máquinas de oficina.

Transporte: Automóviles nuevos – exposición y ventas; Automóviles usados; Grandes camiones y tractores: (oficina de ventas); Motocicletas y bicicletas nuevas; Motocicletas y bicicletas usadas y accesorios; Repuestos y accesorios para autos.

 

Comercial escalas:

Comercios minoristas: Microescala<150 m2.; Pequeña escala <400 m2. ; Mediana escala < 800 m2. Comercios Mayoristas: en General Pequeña escala <400 m2. ; Mediana escala <800 m2. ; Gran superficie comercial >800 m2.

Servicios: Estudios y consultorios profesionales; Sastrería y modista; Lavandería y tintorería; Peluquería; Salón de belleza; Copias sin incluir imprenta; Estacionamiento de uso público general; Servicio fúnebre (oficina solamente); Bancos casa central y sucursales; Cajeros automáticos; Telecabinas – locutorios; Cooperativas y agencias de crédito; Agencias de turismo; Oficinas en general; Servicios con algún proceso industrial o artesanal con grado de molestias V; Procesamiento de datos; Gomería; Lavadero de autos; Servicios con algún proceso industrial o artesanal con grado de molestias IV; Estudio de radio y planta transmisora.

 

Servicios escalas:

Gastronómicos: Pequeña escala < 400 m2. ; Mediana y gran escala > 400 m2. Recreativos: Pequeña escala < 400 m2. ; Mediana y gran escala > 400 m2. Fúnebres: Pequeña y mediana escala < 400 m2. Gran escala > 400 m2. Seguridad: Pequeña y mediana escala < 400 m2.; Gran escala > 400 m2. Automotor: Pequeña escala y menor complejidad < 400 m2. ; Mediana y gran escala y mayor complejidad > 400 m2.

Playas de estacionamiento y cocheras Estaciones de servicio Transporte y Comunicación: Pequeña escala < 400 m2.; Mediana y gran escala > 400 m2. Con actividades incómodas Depósitos: Pequeña escala <400 m2. ; Mediana escala < 800 m2. ; Gran escala > 800 m2. Servicios de ruta.

 

Administración pública: Oficina con acceso significativo de público; Oficina sin acceso significativo de público; Policía; Tribunales judiciales.

Infraestructura de Servicios: Oficina comercial de teléfono; Estación de radio.

Depósitos: Depósitos con grado de molestias V; Depósitos con grado de molestias IV; Depósitos con grado de molestias III.

Agrícola: Floricultura; Vivero y semilleros

 

Equipamientos:

Educación e Investigación: Educación inicial, Educación primaria, Educación secundaria, Educación Nivel Terciario, Educación superior e investigación,

Salud:

 

Equipamientos escalas:

Educación e Investigación, Educación inicial, Educación primaria, Educación secundaria, Educación superior e investigación, Salud, Emergencias Médicas, Cultural y religioso,

Pequeña escala < 400 m2., Mediana escala < 800 m2., Gran escala > 800 m2., Pequeña escala < 400 m2., Mediana escala <800 m2., Gran escala > 800 m2.

 

Productivos:

Industrial: micro escala <150 m2., Inocuas y Levemente molestas.

Pequeña escala: <400 m2., Mediana escala <800 m2., Gran escala >800 m2., Emergencias Médicas, Cultural y religioso, Pequeña escala <400 m2., Mediana escala <800 m2., Gran escala >800 m2.

 

Gastronómicos escalas:

Pequeña escala <400 m2.; Mediana y gran escala >400 m2.

Playas de estacionamiento y cocheras

Estaciones de servicio Transporte

Pequeña escala <400 m2.; Mediana y gran escala >400 m2.

Otros:

 

ESTACIONAMIENTOS Y OTROS REQUERIMIENTOS:

Habitacional: Vivienda individual: Un (1) módulo-automóvil por unidad funcional.
Vivienda colectiva: Dos (2) módulos-automóvil por cada tres unidades funcionales.
Comercial: Área mínima destinada a estacionamiento igual al 10 % del área edificada. Cantidad mínima = 2 módulos-automóvil.
Área mínima destinada a estacionamiento igual a un (1) módulo –camión por cada 500 m2 de superficie de parcela. Cantidad mínima = 1 módulo-camión.

Equipamientos: Área mínima destinada a estacionamiento igual al 10 % del área de la parcela. Cantidad mínima = 2 módulos-automóvil.

Servicios: Áreas destinadas a estacionamiento mínimo = 10 % del área edificada. Cantidad mínima = 1 módulo-automóvil.

 

USO RESIDENCIAL MIXTO 2 (“RM2”)

CARÁCTER: Áreas que consideran la densificación de frentes de edificación en altura, con dimensiones de unos 27,00 m. de altura (PB + 8 niveles sin contar locales superiores de instalaciones, tanques, etc.). Comprende a las parcelas frentistas de las siguientes avenidas y/o calles: a) San Lorenzo desde Bvard. Yuquerí al Oeste hasta Gral. Lamadrid al Este. b) Humberto 1º desde San Lorenzo al Norte hasta Bernardo de Irigoyen al Sur. c) Gob. Enrique T. Cresto desde San Lorenzo al Sur hasta Moulins al Norte. d) Próspero Bovino desde San Lorenzo al Sur hasta Moulins al Norte. e) Moulins desde Próspero Bovino al Oeste hasta Gob. Enrique T. Cresto al Este. f) Av. Eva Perón desde Mario. E. Arruabarrena al Norte hasta Av. San Lorenzo al Sur. g) Av. Pte. A Ilia desde Bvard. Yuquerí al Oeste hasta Próspero Bovino al Este.

 

SUBDIVISIÓN DEL SUELO: Se observarán las siguientes dimensiones mínimas: Frente = 10 m. Superficie = 250 m2

Será considerada la mancomunidad y englobamiento de parcelas según proyecto específico.

APROVECHAMIENTO DE LA EDIFICABILIDAD: FOS máximo = 0,6 ; FOT máximo = Uso residencial = 3 Otros usos = 4 ; R = 3

EDIFICIOS DE SEMIPERÍMETRO LIBRE: FOS máximo = 0,6 ; FOT máximo = Uso residencial = 4 Otros usos = 4,2 ; R = 4

EDIFICIOS DE PERÍMETRO LIBRE: FOS máximo = 0,6 ; FOT máximo = Uso residencial = 4 Otros usos = 4,5 ; R = 4

En todos los casos el FOT deberá respetar las alturas máximas establecidas para el Área RM2.

Las edificaciones que estén localizadas en solares entre cota 14 y 17 deberán tener un basamento o palafito no inferior a un (un) metro.

 

USOS ADMITIDOS:

Habitacional: Vivienda unifamiliar; Vivienda multifamiliar; Vivienda comunitaria; Vivienda transitoria; Hotel; Hotel por horas; Casas de Retiro; Casa pensión.

Sanidad: Dispensario; 1º Auxilios; Consultorios externos sin internación; Sanatorios y mutuales.

Educación: Preescolar; Primaria; Secundaria; Institutos técnicos; Academias; Universitarios y superiores no universitarios; Escuelas y colegios con internados; Escuelas diferenciales.

 

Cultura, Culto y Esparcimiento: Biblioteca central; Biblioteca local; Museo; Colecciones temporales; Colecciones permanentes; Cines; Teatros; Café concert; Pubs; Salón de fiestas; Salón de baile; Salas de recreación; Ciber – Comercio y juegos en red; Bares y restaurantes; Gimnasio y natatorio cubierto; Club cubierto; Plazas; Parques; Galería de arte; Club con deportes al aire libre; Cancha de Paddle; Cancha de tenis; Cancha de futbol; Cancha de futbol cinco; Templos.

 

Comercio: Comercio al por mayor, constituido por oficinas, con o sin depósito; Alimentos clase I: Pescadería; Almacenes; Despensas; Carnicerías; Lácteos; Despacho de pan; Frutería; Verdulería. Alimentos clase II: Pescadería; Cafés; Tés; Especias; Aves; Huevos; Confitería; Bombonería y heladería; Pastas frescas; Rotisería. Alimentos clase III: Mercados y ferias; Autoservicios (local sup. Máxima 140 m2 y depósito no mayor al 50% de éste). Materiales deconstrucción: Exposición y ventas sin depósitos; Exposición y ventas con depósitos y sin materiales a granel .

Vestimenta clase I: Bebés; Niños; Caballeros; Damas; Blanco, Zapatería si taller anexo.

Vestimenta clase II: Caballeros; Damas, etc. Con taller anexo (con máximo 25% sup. Local de ventas.

Vestimenta clase III: Sombreros; Paraguas; Peletería sin taller.

Equipamiento de la habitación: Hogar; Oficina; Cocina; Casa de remates; Tapicería alfombras; Telas para tapicería; Bazar. Varios: Disquería; Farmacia; Perfumería; Librería; Papelería; Artículos de escritorio; Artículos de dibujo; artículos de deporte; Semillas e implementos para jardín;

Vivero en parcelas no superior a 800 m2; Joyería; Relojería; Florería; Kiosco de diarios y revistas; Kiosco de cigarrillos – tabacos – lotería, óptica y fotografía; Ferretería; Cerrajería; Botonería y fantasías; Veterinaria; Veterinaria con venta de animales domésticos – Guardería y/o internación; Vivero en parcela no sup. A 800 m2;Máquinas y motores de hasta 10 CV; Máquinas –

herramientas y motores industriales; Maquinaria agrícola; Gas envasado hasta 100 kg; gas envasado mas de 100 Kg; Combustibles y lubricantes; armería y cuchillería, talabartería, marroquinería, cotillón, mercería, vidrios y espejos, artículos de goma, santerías, pinturería y papeles pintados, rodados, juguetería, máquinas de oficina.

Transporte: Automóviles nuevos – exposición y ventas; Automóviles usados; Grandes camiones y tractores (oficina de ventas); Motocicletas y bicicletas nuevas; Motocicletas y bicicletas usadas y accesorios; Repuestos y accesorios para autos.

Servicios: Estudios y consultorios profesionales; Sastrería y modista; Lavandería y tintorería; Peluquería; Salón de belleza; Copias sin incluir imprenta; Estacionamiento de uso público general; Servicio fúnebre (oficina solamente); Bancos casa central y sucursales; Cajeros automáticos; Telecabinas – locutorios; Cooperativas y agencias de crédito; Agencias de turismo;

Oficinas en general; Servicios con algún proceso industrial o artesanal con grado de molestias V; Procesamiento de datos; Gomería; Lavadero de autos; Servicios con algún proceso industrial o artesanal con grado de molestias IV; Estudio de radio y planta transmisora.

 

Administración pública: Oficina con acceso significativo de público; Oficina sin acceso significativo de público; Policía; Tribunales judiciales.

Infraestructura de Servicios: Oficina comercial de teléfono; Estación de radio.

Depósitos: Depósitos con grado de molestias V;

Depósitos con grado de molestias IV;

Depósitos con grado de molestias III.

Agrícola: Floricultura; Vivero y semilleros

 

Comercial:

Comercios minoristas Microescala<150 m2. Pequeña escala <400 m2. Mediana escala < 800 m2. Comercios Mayoristas en General Pequeña escala <400 m2. Mediana escala <800 m2. Gran superficie comercial >800m2. Comercio minorista y/o mayorista incómodo y/o peligroso.

 

Equipamientos:

Educación e Investigación, Educación inicial, Educación primaria, Educación secundaria, Educación superior e investigación, Salud, Pequeña escala < 400 m2., Mediana escala < 800 m2., Gran escala > 800 m2., Emergencias Médicas, Cultural y religioso, Pequeña escala < 400 m2., Mediana escala <800 m2., Gran escala > 800 m2.

Cultural, Social y Deportivo, Pequeña escala <1.500 m2., Mediana y gran escala < 1.500 m2. Social y deportivo con actividades incómodas.

 

Servicios:

Pequeña escala < 400 m2. Mediana y gran escala > 400 m2.

Gastronómicos: Pequeña escala < 400 m2. Mediana y gran escala > 400 m2.

Recreativos: Pequeña escala < 400 m2. Mediana y gran escala > 400 m2.

Fúnebres: Pequeña y mediana escala < 400 m2. Gran escala > 400 m2.

Cementerios Seguridad: Pequeña y mediana escala < 400 m2. Gran escala > 400 m2.

Con actividades incómodas Automotor: Pequeña escala y menor complejidad < 400 m2. Mediana y gran escala y mayor complejidad > 400 m2.

Playas de estacionamiento y cocheras Estaciones de servicio Transporte y Comunicación: Pequeña escala < 400 m2. Mediana y gran escala > 400 m2.

Con actividades incómodas Depósitos: Pequeña escala <400 m2. Mediana escala < 800 m2. Gran escala > 800 m2.

Incómodos o Peligrosos. Infraestructuras. Servicios de ruta.

 

Productivos:

Industrial, Inocuas, Levemente molestas, Molestas, Peligrosas, Agropecuario y forestal, Intensivo, Orgánico, Agropecuario en general, Extractivo.

 

ESTACIONAMIENTOS Y OTROS REQUERIMIENTOS:

Habitacional: Vivienda individual: Un (1) módulo-automóvil por unidad funcional.

Vivienda colectiva: Un (1) módulo-automóvil por cada unidad funcional.

Comercial: Área mínima destinada a estacionamiento igual al 10 % del área edificada. Cantidad mínima = 2 módulos-automóvil.

 

Área mínima destinada a estacionamiento igual a un (1) módulo –camión por cada 500 m2 de superficie de parcela. Cantidad mínima = 1 módulo-camión.

Equipamientos: Área mínima destinada a estacionamiento igual al 10 % del área de la parcela. Cantidad mínima = 2 módulos-automóvil.

Servicios: Áreas destinadas a estacionamiento mínimo = 30 % del área edificada. Cantidad mínima = 1 módulo-automóvil.

 

OBSERVACIONES:

El espacio útil, incluido sus paramentos, no podrá superar los 5,00 m. de altura sobre la cota de la parcela. Cuando se use para estacionamiento el centro libre de la manzana, se tomará como cota, el nivel existente en el punto a construir. El estacionamiento parcelario deberá cumplir con cocheras efectivas, la relación 1 por cada unidad funcional (vivienda, oficina, otros según planes específicos). Para edificios el resto de los usos se deberá prever el 30 % de la superficie edificada con destino a cocheras efectivas.

 

SUELO URBANIZABLE PROGRAMADO –

RESIDENCIAL MIXTO 1 – A CONSOLIDAR (“SUP-RM1”)

Carácter: Son las áreas colindantes a las zonas urbanas existentes (Suelo Urbano) que reafirmen su vocación de expansión residencial y otros usos. El Suelo Urbanizable Programado (SUP) es el suelo programado en el PGOU 2014-2044 para contrarrestar la fragmentación de la ciudad: con su suelo urbano, y las urbanizaciones y construcciones aisladas fuera de él.

También se prevé conjuntamente con el suelo urbanizable no programado (SUNP) el desarrollo de la ciudad para las próximas décadas, en busca de una ciudad ordenada que se prepara para recibir el 2° centenario con una ciudad más equitativa y justa.

Absorberán la demanda de suelo, a corto y mediano plazo, una vez ocupado en más del 75 % el Suelo Urbano existente. Se habilitarán paulatinamente los sectores que cumplan con las condiciones establecidas en los Planes Parciales (PP), Planes de Actuación Urbanística (PAU), o Proyectos de Actuación Urbanística (PRAU). Estos últimos deberán considerar el diseño urbanístico correspondiente del PGOU 2014-2044 (de un diseño óptimo) que garantice la integración geométrica, espacial y social de las áreas colindantes a considerar.

Se establecerá como prioritaria, antes de cualquier disposición, la de provisión de servicios básicos, previamente para luego producir posteriormente los engolamientos y/o subdivisiones parcelarios correspondientes.

 

Actividad Principal: Residencial, equipamiento, servicios y de producción compatibles y asimilables al Área RM1.

Requisitos Básicos a considerar previos a cada estudio de caso:

Antes de comenzar cualquier tipo de diligencias se deberá solicitar a la Gerencia de Urbanismo Y Planificación Territorial (GUrba y PlaTe) si existe algún Plan Parcial elaborado por la GUrba Y Plate. En el caso de existir se deberá tener en cuenta el espíritu del PP y los requisitos a cumplir.

En el caso de la no existencia previa de PP, se analizarán únicamente solicitudes de actuaciones urbanísticas bajo las siguientes condiciones: a) Presentación del desarrollador del Plan Parcial correspondiente.
B9 El Plan Parcial afecta a una superficie mínima de 65 ha.

Si el desarrollador tuviese una superficie menor tendrá que realizar una actuación conjuntamente con los propietarios de las parcelas lindantes, una operatoria para acordar las condiciones del Plan Parcial, las cargas y beneficios, tiempos de ejecución etc.

Los Planes Parciales (PP), deberán contar con todos los instrumentos componedores del mismo: el Plan de Actuación Urbanística (PAU), los Proyectos de Actuación Urbanística (PRAU). Un PP puede tener diversos PAU y diversos PRAU.

El sitio debe ser apto desde el punto de vista hidráulico y de constitución del suelo para la localización de viviendas.
Su entorno inmediato deberá estar consolidado con uso predominantemente residencial y no existan localizaciones de actividades molestas, nocivas o peligrosas para la población y sus bienes materiales.
Se asegure, siempre en primera instancia, la dotación adecuada y correcta de los servicios básicos: agua corriente, tratamiento y eliminación de desechos cloacales, red eléctrica domiciliaria, alumbrado público, trama vial de circulación, etc.

Su ubicación y distancia no generen segregación espacial y social de los grupos a localizar.
Se contemple la dotación de espacios verdes y reservas para equipamiento público.
Toda observación, recomendación que las áreas técnicas competentes distingan y requieran para cada caso, incluyendo estudios de impacto ambiental, verificaciones técnicas específicas, etc. las que deberán ser favorables al estudio de caso.

Las edificaciones que estén localizadas en solares entre cota 14 y 17 deberán tener un basamento o palafito no inferior a un (un) metro.

Solicitudes y Operatorias: Previo a la iniciación de cualquier presentación de un proyecto urbanístico de uso residencial mixto o similar, el interesado (público o privado) debe requerir de la GUrba y PlaTe, los lineamientos dispuestos en el sitio en donde se realizará la posible intervención.

El anteproyecto deberá respetar su morfología, edificación y diseño urbanístico, de acuerdo a los lineamientos integrales de este Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o cualquiera de sus Planes de Actuación Urbanística (PAU) u/o Proyectos de Actuación Urbanística (PRAU).

Dicho anteproyecto deberá incluir toda la infraestructura de: agua, cloaca, alcantarillado, energía eléctrica, gas, alumbrado público, drenajes internos y sus servicios con el exterior, trazado de calles, pavimentación, veredas, un 15% de espacio verde; y si la escala de la intervención lo amerita, el equipamiento urbano correspondiente, a saber: centro de salud, centro de educación y/o cultura, de alimentación, sitios de seguridad, lugar de estacionamiento de vehículos, señalética, entre otros acorde a la magnitud de la intervención.

El proyecto ejecutivo deberá contar con cómputo y presupuesto completo, incluyendo todos los referidos entre otras exigencias puntuales que para el caso exija la GUrba y PlaTe.

La ejecución del proyecto tendrá como etapa 1º (primera) la concreción de las obras en el espacio público sobre y bajo rasante: infraestructura y equipamiento urbano, bajo las normas y supervisión de la Municipalidad y las entidades prestadoras de los servicios.

Con el cumplimiento de lo anterior la GUrba y Plate solamente podrá admitir la No Objeción a dicho anteproyecto. El Departamento Ejecutivo Municipal autorizará los proyectos únicamente que tengan la no objeción de la GUrba y Plate.

SUELO URBABANIZABLE NO PROGRAMADO